社畜毒男です。
社畜毒男は不動産投資を検討していました。
で、一通り説明を聞いて自分なりに結論が出たので、その中身について備忘録代わりにブログに書き残しておこうと思います。
結論を先に言うと、不動産投資はやらないことにしました。
理由は大きく分類すると3つあります。
1つは『物件に魅力が無いこと』、もう1つは『リスクが高いこと』、最後の1つは『単純に儲からないこと』です。
【 物件に魅力が無いこと 】
今回、サンプルでいくつか物件を紹介してもらいました。
例えば、立地は渋谷区で私鉄の駅から徒歩5分、築年数は15年、方角は北向き、広さは23平米、間取りは1K(6.5畳)で、価格は2,400万円でした。
はっきり言って、社畜毒男には全く魅力的に映りませんでした。
社畜毒男ならこのマンションに住みません。このマンションを買いません。
サンプルで出してきたものって業者から見てもそれなりにいいものを出してきてると思うのですが、それでこのレベルだとしたら他の物件も期待できなさそうです。
自分が住む物件と投資用の物件とは別で考える必要はあるでしょうが、自分が魅力的だと思えないものに投資する気にはなれません。
【 リスクが高いこと 】
業者のシミュレーションでは物件価格が1年で1%下がるという設定でした。
つまり、築15年で2,400万円の物件が35年後に築50年で1,500万円で売れる、という設定になっていました。
その価格で売れますかねぇ？
また、社畜毒男は東京の未来にあまりいいイメージが持てません。
(東京だけでなく、日本の未来にもいいイメージが持てません。)
今後も東京への一極集中が続き、東京の人口は増え続け、不動産の需要も伸び続けると業者は言っていました。
まさに「東京は今後何があっても大丈夫！」という感じでした。
その可能性もあると思いますが、言い切ってしまってよいのでしょうか？
その辺のリスクがシミュレーションに織り込まれていないと社畜毒男は感じました。
他にも金利上昇のリスクや、災害のリスクなど、挙げればいくらでもリスクはあります。
そして一番のリスクはこの不動産投資は途中で降りにくいことかなと思います。
途中で降りるとだいたい損をします。
株も買うよりも売るほうが難しいと言いますが、不動産投資は損切り額が大きいだけに正常に判断するのがより難しくなりそうです。
【 単純に儲からないこと 】
業者の話を聞いているとものすごく儲かるように見えます。
実際にシミュレーションを見せてもらっても、ものすごいプラスになっています。
ですが、業者のシミュレーションには時間の概念が含まれていません。
今すぐ100万円もらえるのと1年後に100万円もらえるのでは、当然誰もが今すぐもらえるほうを選ぶと思います。
つまり、今現在の100万円と未来の100万円は同じ価値ではありません。
ですが、業者のシミュレーションではそれらは同等に扱われています。
ものすごいプラスのシミュレーション結果も、現在価値に直してみたら真っ赤っかでした。
【 まとめ 】
こんな感じで3つ理由を挙げましたが、一番の理由は最後に挙げた『単純に儲からないこと』でしょうね。
業者は途中売却や繰り上げ返済など、シミュレーションにいろんな設定を入れてきますが、わざとシミュレーションを複雑にして真実が見えないようにしているのかなと思ってしまいました。
というわけで、不動産投資はやらないことで確定しました。
ただ、なぜ数字だけ見たら魅力的に見えるのか、なぜホイホイと投資してしまう人がいるのか、なぜこういう不動産投資斡旋業者の売上が伸びているのか、そのトリックを理解することができました。
時間は浪費しましたが、頭の体操にはなったと思います。
興味がある方は話を聞いてみてもいいかもしれません。(ポイントももらえますし。)
ただ、現在価値に直して計算するという点だけは忘れないよう気をつけてもらったほうがいいと思います。
現在価値に関する考え方やシミュレーションについては･･･反響があれば書くかも。
とりあえず今日は以上となります。
面白かった、ためになったという方は、クリックしていただけると嬉しいです。
