無職毒男です。
無職毒男はまだ社畜毒男だった頃に不動産投資を検討していました。
で、オンラインセミナー(という名の"業者1人or2人" vs "こちら1人"の個別面談)をモッピー経由で3社申し込み、その内の2社からポイントバックがあったので記念カキコします。
(1時間半くらいの面談2回で5万円･･･(ﾟдﾟ)ｳﾏｰ。)
で、そのセミナー(という名の個別面談)の内容を会社の後輩にしたら「面白い」と言ってもらえたので、改めて内容を整理してみようと思い、この駄文を書いています。
(ただ、中小企業診断士の勉強で少しかじったレベルの知識しかないので間違いが多少あるかもしれませんが、その点についてはご容赦いただければと思います。)
【 現在価値と割引率 】
後輩に話したのは現在価値の考え方についてです。
100万円を今すぐ貰うのと1年後に貰うのとでは、ほぼ全ての人が今すぐ貰うほうを選ぶと思います。
それは今の100万円と1年後の100万円とでは、今の100万円のほうが価値が高いからです。
今の100万円と1年後の100万円、そのままでは単純比較ができないので1年後の100万円を今の価値に直して比較します。
その今の価値に直したものを現在価値(PV : Present Value)と言います。
じゃあ、1年後の100万円の現在価値(PV)はいくらでしょうか？
投資をしていて全体として年に3%の利回りを期待している人がいるとします。
その人に「今すぐ100万円を受け取る代わりにいくらだったら1年後でもいいか」と聞いたら「103万円より多くもらえるなら」と答えると思います。
(実際には信用の問題があるので、ジャスト103万円なら今すぐ受け取るほうがいいですね。)
ということで、今の100万円は1年後の103万円と同じ価値があると考えます。
1年後の103万円の現在価値(PV)は100万円、1年後の100万円の現在価値(PV)は約97.09万円(＝100万÷1.03)となります。
この3%を割引率と言います。
企業の投資判断などで現在価値(PV)の考え方を使うときは、割引率として資金調達時の金利を使ったりするのかもしれませんが、個人の場合は投資の期待利回りでいいのかなと思います。
【 業者のシミュレーション 】
前置きは以上にして、実際に業者が見せてくれたシミュレーションを元に考察してみたいと思います。
業者からは分かりにくい(わざと分かりにくくした？)シミュレーション資料を貰いましたが、それをそのまま使うと問題があると思うので、自分なりに簡略化しつつ纏めてみました。
物件は渋谷区にある築15年の1Kのマンションで、購入価格は24百万円、貸した場合の想定家賃は93,000円です。
業者への手数料、マンションの管理費、マンションの修繕積立費、固定資産税などの諸々のコストが25%かかり、家賃は年に0.2%下がり、物件価格は購入直後に諸々の手数料で10%、それ以後は年に0.5%下がると仮定します。
簡単のためにローン無しで一括支払いのケースでシミュレーションすると次のような結果になります。
業者はこういう数字を見せて「最初は赤字ですが4年目からプラスになりますよー」とか「途中で売却してもいいですし、持ち続ければ年間80万円が家賃収入として入ってきますよー」とか言ってきます。
【 現在価値のシミュレーション 】
次に、現在価値(PV)の考え方を入れたらどうなるかを計算してみました。
割引率は3%にしています。
FIREの4%ルール信者であれば4%にしてもいいのかもしれません。
ちなみに、NPVは正味・総額の現在価値(Net Present Value)のことです。
これを見ると投資31年目まで真っ赤っ赤です。
これは「32年くらい投資を続けないのであれば最初からやらないほうがいい」ということを意味しています。
なぜこういうことが起きるのでしょうか？
業者のシミュレーションのほうは35年後の家賃収入78万円をそのまま78万円でカウントしていて、現在価値の考え方のほうではそれを約28万円でカウントしているからですね。
ちょっと長くなったので一旦切ります。
フルローンの場合や、最終的な結論についてはまた後日。
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