無職毒男です。
昨日、無職毒男がまだ社畜毒男だった頃に検討した不動産投資について書きました。
今日はその続きを書いていきたいと思います。
【 ローンありの場合 】
ここまではローン無しの一括支払いを前提としたシミュレーションでしたが、頭金無しの35年フルローンの場合のシミュレーションもやってあります。
ローン金利は業者が言ってきた35年固定の2.664%を使っています。
(不動産投資にはフラット35は使えないようです。また、長期固定の不動産投資ローンを出している金融機関はあまりいないようです。)
業者のシミュレーションがこちら↓↓
現在価値のシミュレーションがこちら↓↓
まぁどっちにしても「長年投資を続けないのであれば最初からやらないほうがいい」ということに変わりは無いですかね。
(割引率＞ローン金利なので、NPVがプラスになるのが前倒しになっています。)
【 結論・まとめ 】
まぁそんな感じで、3社には2回目のミーティングで上記の内容を説明した上で「この投資はあまり魅力的だと感じない」と言ってお断りを入れました。
すぐに納得してくれた(たぶん中身を理解していない)のが1社、無職毒男の話に興味を持って「現在価値のシミュレーションのExcelファイルをいただけませんか？」と言ってきたのが1社、「現在価値については私もよく知っています」と言いながらちゃんとした反論もせずに最後は舌打ちしながらミーティングを退出し、後日 別の担当者を2回も送り込んできたクソ会社が1社、そんな感じでした。
ちなみにそのクソ会社は決算でミスしたのか、株価は激下がりしてますね。(ｻﾞﾏｰﾐﾛ)
まぁこんな感じで、不動産投資のおかげで10万円の収入(確定)と5万円の収入(見込み)を得ることができました。
というわけで長々と書いてきましたが、不動産投資(のセミナー案件)は超オヌヌメ！という結論を声を大にして言いたいと思います。
ちなみに、シミュレーションのパラメータはかなり甘めに設定してあります。
実際に発生コストは25%じゃ収まりません。(業者がくれたシミュレーション表でも25%以上になっています。)
家賃の下落が年に0.2%というのも甘いと思います。(築50年のマンション、月8万円で借りますか？)
物件価格の下落が年に0.5%というのも甘いです。(築50年のマンション、1,800万円で買いますか？)
インフレｶﾞｰと言ってくる業者もいましたが、インフレをシミュレーションに入れるのであれば割引率(投資全般の期待利回り)も上げることになるので結果は同じになります。
不動産価格の今後の高騰ｶﾞｰと言ってくる業者もいましたが、今むっちゃ上がっているのってファミリー向けじゃないですかね？
単身向けワンルームも確かに上がっていくのかもしれませんが、ファミリー向けほどは上がらないと思いますし、単身向けはあくまで投資用であって投資家の間でババ抜きをしているだけなのかなと思っています。
というわけで、無職毒男は不動産投資はやらないかな･･･。
ツテやらコネやらでお宝物件が手に入りそうならやってもいいと思います。
他にもコストをむっちゃ下げる魔法の手法があるのであれば再度検討してみてもいいと思います。
っていうか、先々月ならまだ社畜だったのでローンが組めたかもしれませんが今は無職で組めないので、すでに無職毒男には不動産投資をする資格すら無いんですけどね。
(不動産投資はローンというレバレッジを効かせないと全く旨味が無いと思っています。)
以上で駄文は終わりですが、投資は自己責任でお願いします。
また、異論は認めます。
とりあえず話を聞くだけならタダなので、興味がある方にはモッピー経由でセミナーを申し込んでみることをオヌヌメします。
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